+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Кто измеряет фактическую площадь помещения при сдаче дома по дду

Большинство проблем и непредвиденных ситуаций, возникающих у участников долевого строительства, связано именно с юридической стороной вопроса. Остановимся подробнее на тех, что касаются непосредственно договора о долевом участии в строительстве. Рост цены на квартиру во время строительства — один из самых очевидных рисков долевого участия. Поэтому пункт, касающийся общей стоимости доли и квадратного метра в отдельности, наиболее важный в договоре о долевом участии в строительстве. Впоследствии доказать, что изначально вы соглашались на более низкую цену, будет невозможно.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Советы адвоката Ефремова: неустойка с застройщика отменена до 2021 года!

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Разница между планируемой и реальной площадью квартиры в новостройке. Нужно ли ее оплачивать?

Согласно списку адресатов. Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по г. Проведение экспертизы с учетом вариантов вопросов со стороны заинтересованных лиц и Комиссии было поставлено в зависимость от того, какие именно вопросы будут представлены сторонами по делу и возможности их разрешения непосредственно на следующем заседании Комиссии, без привлечения третьих лиц, а равно о самой необходимости таких вопросов для верного разрешения дела.

По результатам заседания сторонам по делу было предложено представить перечень вопросов, которые по их мнению необходимо задать лицу, располагающему сведениями о рассматриваемых Комиссией обстоятельствах.

На данные обстоятельства указано в Определении по делу от Следовательно проведение дополнительных исследований представляется нецелесообразным, не может быть направлено на разрешение дела по существу и способствует необоснованному затягиванию процесса рассмотрения дела.

Принятие решения по делу в настоящий момент не требует привлечения к делу экспертов, в связи с чем с учетом вышеизложенного Комиссией Московского УФАС России принято решение об отсутствии необходимости проведения дополнительной экспертизы. Каких-либо решений о проведении экспертизы Комиссией принято не было, а неверное толкование сторонами по делу слов или действий Комиссии не может служить единственным и безусловным подтверждением несоответствия действий Комиссии процессуальному порядку рассмотрения дела о нарушении антимонопольного законодательства.

На основании изложенного Напротив, ответчик, мотивируя необходимость проведения экспертизы фактически предлагает переложить полномочия по принятию решения по настоящему делу на отраслевых экспертов.

Сам по себе факт отсутствия у кого-либо специальных знаний в определенной области не может служить подтверждением неправильности его выводов относительно правоотношений, в рамках которых данный предмет оценивается в иной плоскости, то есть в той, в которой специальные знания у лица, делающего соответствующие выводы, имеются.

В противном случае абсолютное большинство решений Комиссий по делам о признаках нарушения антимонопольного законодательства могли бы быть признаны незаконными только в силу того, что предметом их рассмотрения являлись действия хозяйствующих субъектов на товарных рынках, о которых у членов Комиссии отсутствуют специальные знания.

Между тем Комиссия оценивает действия хозяйствующих субъектов через призму их законности, добропорядочности и разумности, соответствия обычаям делового оборота и общепризнанным нормам международного права, а равно на предмет наличия нарушения именно антимонопольного законодательства, где обладает безусловными познаниями и полномочиями.

В каждом конкретном случае Комиссией учитываются особенности деятельности субъектов на рассматриваемом товарном рынке, нюансы правового регулирования данной сферы правоотношений в объеме, необходимом для рассмотрения того или иного дела о нарушении антимонопольного законодательства.

Таким образом Комиссией рассматривается в заимодействие и взаимное проникновение данных норм, оценивается то, каким-образом специальные нормы права в данном случае нормы, связанные с регулированием строительства объектов долевого участия применяются к спорным правоотношениям в области антимонопольного регулирования, т.

В соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о защите конкуренции, конкуренцией является соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке. Согласно пункту 2. Наименьший временной интервал анализа состояния конкуренции в целях установления доминирующего положения хозяйствующего субъекта должен составлять один год или срок существования товарного рынка, если он составляет менее чем один год.

В соответствии с пунктами 2, 4 статьи С точки зрения отраслевого законодательства отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и или иных объектов недвижимости, регулируются Федеральны м закон ом от Согласно части 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве , застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства создания многоквартирного дома и или иных объектов недвижимости только после:.

Получения в установленном порядке разрешения на строительство;. Опубликования, размещения и или представления проектной декларации в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве;.

Государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства создания многоквартирного дома и или иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Законом о содействии развитию жилищного строительства либо подпунктом 15 пункта 2 статьи В соответствии с частью 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт схем и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Проектная документация утверждается застройщиком или техническим заказчиком. В случаях, предусмотренных статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, застройщик или технический заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на экспертизу. При этом проектная документация утверждается застройщиком или техническим заказчиком при наличии положительного заключения экспертизы проектной документации.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом за исключением случая, предусмотренного частью 1. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на каждый этап строительства.

В соответствии с частью 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Закон а об участии в долевом строительстве, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства создания многоквартирного дома и или иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство. В соответствии с частью 2 статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве , после получения разрешения на строительство и до заключения первого договора долевого участия в строительстве застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 Закона об участии в долевом строительстве, направляется проектная декларация.

Согласно части 2 статьи 3. Согласно части 1 статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве , проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства создания многоквартирных домов и или иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации.

Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. Пунктом 4 статьи 4 Закона о защите конкуренции установлено, что товарным рынком является сфера обращения товара, который не может быть заменен другим товаром, или взаимозаменяемых товаров, в границах которой исходя из экономической, технической или иной возможности либо целесообразности приобретатель может приобрести товар, и такая возможность либо целесообразность отсутствует за ее пределами.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о защите конкуренции, под товаром понимается объект гражданских прав в том числе работа, услуга, включая финансовую услугу , предназначенный для продажи, обмена или иного введения в оборот. В соответствие с пунктом 3. В целях настоящего анализа определение продуктовых границ товарного рынка производится исходя из кодов Общероссийского классификатора видов экономической деятельности далее — ОКВЭД ; предмета договоров, заключенных хозяйствующими субъектами при осуществлении хозяйственной деятельности.

Общество также осуществляет иную деятельность, связанную со строительством и операциями с недвижимым имуществом Москва, Варшавское ш. Таким образом, продуктовыми границами анализируемого товарного рынка являются квартиры и машиноместа в многоквартирных домах, реализуемые на основании договора участия в долевом строительстве. Географические границы обуславливаются экономическими, технологическими, административными барьерами, ограничивающими возможность потребителей воспользоваться товарами работами, услугами на рассматриваемой территории, и устанавливают территорию, на которой потребители из выделенной группы имеют экономическую возможность воспользоваться рассматриваемыми услугами.

В силу пункта 4. Кроме того, рассматриваемый строящийся объект — многоквартирный дом , расположен по строительному адресу г. Учитывая специфику рынка жилой недвижимости, цена на квадратный метр квартиры формируется, в том числе, исходя из местонахождения объекта недвижимости многоквартирного дома , его транспортной доступности, инфраструктуры и т. Приобретение квартиры для большинства является важным решением, которое принимается не только исходя из потребительских свойств того или иного товара, но и финансовых возможностей покупателя.

Город Москва является городом федерального значения, самостоятельным субъектом Российской Федерации, который имеет богатый потенциал по своему экономическому развитию. Данный фактор не может не влиять на стоимость жилой площади, а также на желание потребителей приобрести квартиру в доме, находящемся именно на территории города Москвы.

Выделение в качестве границ товарного рынка части города на чем настаивает ответчик повлечет необоснованное сужение географических границ товарного рынка, поскольку, принимая во внимание широкую развитую транспортную инфраструктуру города, нельзя исключать возможный интерес потребителя к приобретению жилой площади в разных районах города с учетом его финансовых возможностей без привязки к предыдущему месту жительства покупателя. Исходя из вышеизложенного, географическими границами анализируемого товарного рынка является территория города Москвы.

Согласно пункту 5 статьи 4 Закона о защите конкуренции, под хозяйствующим субъектом понимается коммерческая организация, некоммерческая организация, осуществляющая деятельность, приносящую ей доход, индивидуальный предприниматель, иное физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющее профессиональную деятельность, приносящую доход, в соответствии с федеральными законами на основании государственной регистрации и или лицензии, а также в силу членства в саморегулируемой организации.

Согласно пункту 5. В силу подпункта 2 пункта Москва, ул. Мосфильмовская, д. Москва, Орликов пер. Москва, пр-д Серебрякова, д. Между тем, Комиссия пришла к выводу об определении в качестве географических границ товарного рынка город Москву по описанным выше причинам и учитывая специфику самого товарного рынка квартир и машиномест в многоквартирных домах, реализуемых на основании договора участия в долевом строительстве.

Однако, учитывая сложную структуру ценообразования на рынке недвижимости, на стоимость одного квадратного метра может влиять не только расположение многоквартирного дома, но и инфраструктура, класс объекта строительства, транспортная доступность и множество иных критериев.

Таким образом, цена на один квадратный метр даже в многоквартирных домах, стоящих на соседних улицах может значительно отличаться, если один из таких домов имеет лучшую транспортную доступность, парковку, меньшую этажность или построен не по типовому проекту и является многоквартирным домом бизнес-класса.

Между тем, стоимость одного квадратного метра даже в разных административных округах города Москвы могут совпадать, на при этом объекты будут отличаться по иным характеристикам. Кроме того, в настоящем случае рассматриваются действия застройщика по введению в заблуждение в том числе в отношении цены объекта долевого строительства, которая после завершения строительства многоквартирного дома увеличилась застройщик требовал доплаты за дополнительные квадратные метры.

При этом тот факт, что рынок строительства многоквартирных домов в г. Москве является сверхконкурентным и наполненным взаимозаменяемыми товарами, представляется Комиссии очевидным и ответчиком не оспаривается.

Кроме того, Комиссия отмечает, что из общедоступных источников, в том числе сети Интернет, Комиссией установлено, что рассматриваемые в рамках проведения анализа товарного рынка объекты долевого строительства находятся примерно в одном ценовом диапазоне. В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Закона о защите конкуренции, недобросовестной конкуренцией являются любые действия хозяйствующих субъектов, которые направлены на получение преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности, противоречат законодательству Российской Федерации, обычаям делового оборота, требованиям добропорядочности, разумности и справедливости и причинили или могут причинить убытки другим хозяйствующим субъектам-конкурентам либо нанесли или могут нанести вред их деловой репутации.

Однако после завершения строительных работ и получения разрешения на ввод объекта многоквартирного дома в эксплуатацию застройщиком в адрес участников долевого строительства были направлены письма, в которых содержалась информация о необходимости совершения дополнительных действий для вступления в право собственности на квартиру, касающиеся, в том числе заключения дополнительного соглашения с застройщиком в связи с изменением площади квартиры, а соответственно и изменением ее стоимости, а также заключения договора с определенной управляющей организацией.

В соответствии с памяткой по передаче объекта строительства создания Жилого комплекса со встроенно-пристроенным ДОУ и подземной автостоянкой по адресу: г.

В день получения ключей в соответствии с требованиями жилищного законодательства производится заключение договора управления многоквартирным домом. Кроме того, подлинник акта приема-передачи квартиры указан в списке документов, необходимых для регистрации права собственности.

Р азрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано Комитетом государственного строительного надзора города Москвы Мосгосстройнадзор Однако В соответствии с условиями договоров участия в долевом строительстве, площадь квартир, приобретенной по договору, может отличаться от проектной.

Однако каких-либо объективных причин полагать, что при строительстве многоквартирного дома произошли события, приведшие к изменению проектной площади квартир, у участников долевого строительства быть не могло.

О верности данного вывода свидетельствуют обстоятельства, установленные в рамках рассмотрения настоящего дела, и изложенные в настоящем решении. Вместе с тем заключенными договорами было определено, какие должны быть установлены перегородки в квартире. Данные сведения содержались как в проектной документации, так и в проектной декларации, в установленном порядке размещенной застройщиком на официальном сайте жилого комплекса, отсылка на которые имеется в договоре, а также в самом договоре участия в долевом строительстве.

По результатам ввода жилого дома в эксплуатацию участникам долевого строительства были высланы письма, которыми участники были уведомлены о том, что фактическая площадь квартиры увеличилась и необходимо произвести доплату за образовавшуюся разницу в метраже. Однако, по мнению заявителей, внешняя площадь квартир при этом не изменилась, а застройщиком незаконно были использованы два инструмента с целью необоснованного обогащения. Во-первых, внутренние перегородки фактически были выполнены уже, чем это было указанно в проектной документации, а именно вместо мм, были установлены перегородки 80 мм.

Так как площадь перегородок вычитается из общей жилой площади квартиры, если уменьшается толщина перегородок, то общая жилая площадь квартиры увеличивается, если толщина перегородок увеличивается — площадь соответственно уменьшается. Во-вторых, заявители подвергают сомнению законность трактования самого условия договора о доплате.

Так в договоре участия в долевом строительстве указано, что необходимо сравнить данные проектной документации с результатами обмеров организации, осуществляющей функции бюро технической инвентаризации далее — БТИ.

А застройщик фактически сравнил проектную площадь с результатами обмеров БТИ, что, по мнению заявителей, является не тем же самым. При определении проектной площади архитектурное бюро действует по собственным нормативам и считает площадь с учетом чистовой отделки квартиры штукатурка, скрытие коммуникаций и т. БТИ же, в свою очередь, измеряет фактическую свободную площадь за вычетом площади перегородок. Так как квартиры по договорам должны были быть переданы без чистовой отделки, только со схематически намеченными стенами перегородки высотой в один кирпич или пеноблок , соответственно, площадь должна получиться больше проектной.

Таким образом, застройщик изначально знал, что заложенная в договоре участия в долевом строительстве проектная площадь не будет соответствовать фактической площади, так как она рассчитана исходя из того, как если бы квартира передавалась с отделкой, хотя по договору чистовая отделка не предусмотрена.

О данных обстоятельствах участники долевого строительства не были уведомлены ни на стадии переговоров до заключения договора, ни при заключении договора. Разница в методике расчетов была выявлена заявителями после завершения строительства при попытке выяснить причину увеличения площадей квартир.

По мнению заявителей, именно указанные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестном поведении застройщика и свидетельствуют о намеренном вводе в заблуждение участников долевого строительства.

Такая документация составляется на весь период строительства. И изменения после прохождения экспертизы не могут быть внесены без проведения новой экспертизы.

Это связано с тем, что какие-то запланированные шахты могут быть убраны в связи с тем, что в них нет необходимости. На основании изложенного уже после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию была проведена еще одна экспертиза и устранены соответствующие недостатки проектной документации. Однако, даже имея эти размеры, застройщик не может продавать квартиры с соответствующими площадями, так как не имеют на это права.

Квартиры от Застройщика: риски при покупке жилья в новостройке

Возможно, разница возникла из-за допустимых отклонений при монтаже. Строительными отклонениями такое расхождение объяснить нельзя. Это незаконно. Кроме того, при расчете площади квартир инженеры БТИ могут пренебречь правилами. Или замерить только две стены, хотя положено четыре.

Обмерами квартир занимаются кадастровые инженеры компаний, имеющих соответствующую лицензию. У таких специалистов есть необходимое оборудование и инструменты, они знают методику, по которой определяется площадь и заполняются документы. Когда дом готов, застройщик приглашает инженера на объект.

Метраж квартир в новостройках изменяется после постройки, и разница проектной и фактической площади порой достигает 5 и даже 10 процентов! Замер площади квартиры БТИ может констатировать неверную площадь квартиры. Тогда дольщику придётся доплатить за лишний метраж согласно договору. Приведенная далее информация прояснит вопросы, касающиеся подсчета замера метража квартиры в новостройке при возникновении разногласий с застройщиком и по поводу выплаты или невыплаты денежной компенсации дольщику.

Квартира больше, чем по договору. Надо ли доплачивать застройщику?

Покупка квартиры в доме, строительство которого не завершено, всегда сопряжена с рядом рисков. В частности нередко на практике получается так, что метраж готовой квартиры отличается от того, который был заявлен проектом при заключении договора долевого участия ДДУ в строительстве. Причем разница может быть как в большую сторону, так и в меньшую. Как быть в случае выявления такой разницы? Площадь квартиры является важным параметром, определяющим общую цену за нее. Измерять метраж квартиры в новостройке должны только специалисты, имеющие соответствующую лицензию, - кадастровые инженеры или сотрудники БТИ. Никаких обмеров рулеткой или подсчетов "на глаз" здесь не допустимо.

Как БТИ замеряет площадь квартиры в новостройке

Подписывая акт приёма-передачи, вы помимо всего прочего соглашаетесь с тем, что сотрудники БТИ правильно обмерили квартиру и рассчитали её площадь. На основании этих замеров определяется окончательная стоимость квартиры. Замер готовой квартиры специалистами БТИ и вносит ясность в этот вопрос. Учитывая, сколько стоит метр квадратный в Москве, ошибка даже в пределах квадратного метра может оказаться дорогим удовольствием.

По закону, в договоре должны быть точные и полные данные о квартире в том числе и общая площадь , которая переходит в собственность покупателя. Есть несколько значений площади, обозначенных в договоре: проектная площадь; итоговая общая площадь, полученная по результатам обмеров БТИ или другой кадастровой службы ; и площадь, выявленная покупателем самостоятельно.

Согласно списку адресатов. Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по г. Проведение экспертизы с учетом вариантов вопросов со стороны заинтересованных лиц и Комиссии было поставлено в зависимость от того, какие именно вопросы будут представлены сторонами по делу и возможности их разрешения непосредственно на следующем заседании Комиссии, без привлечения третьих лиц, а равно о самой необходимости таких вопросов для верного разрешения дела. По результатам заседания сторонам по делу было предложено представить перечень вопросов, которые по их мнению необходимо задать лицу, располагающему сведениями о рассматриваемых Комиссией обстоятельствах.

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

Согласно ФЗ, расторжение ДДУ допускается только при существенном расхождении между проектной и фактической площадью. В данном случае речь идет о студии, то есть квартире малой площади, и увеличение на 2,8 кв. Если так и есть, то дольщик имеет все основания для расторжения ДДУ в судебном порядке по п.

.

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

.

Согласно ФЗ, расторжение ДДУ допускается только при существенном расхождении между проектной и фактической площадью. дома застройщик указывает ориентировочные площади объектов если изменения затронули летние неотапливаемые помещения, лоджии, балконы.

.

Уменьшение или увеличение площади по ДДУ при обмере квартиры БТИ

.

Измерить площадь квартиры в новостройке: как и зачем

.

.

.

.

.

Комментарии 3
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Рогнеда

    Стакан ! Пиджак с галстуком новый ! ВСЕ ПУЧКОМ Тарас ?